萬(wàn)科總裁郁亮表示,“在白銀時(shí)代,行業(yè)結盟發(fā)展的時(shí)期已經(jīng)來(lái)臨,最好的合作不是大企業(yè)和小企業(yè)之間的整合,而是幾個(gè)大企業(yè)之間的優(yōu)勢整合。如果不合作,未來(lái)三到五年主要城市都不會(huì )有你的影子?！?/p>

本報記者 張曉玲

實(shí)習記者 鄭凱婷 深圳報道

9月7日晚,融創(chuàng )公布,其與雨潤控股已訂立戰略合作協(xié)議。

在雨潤之前,孫宏斌曾頻頻發(fā)起收購和兼并,在業(yè)界有“并購狂人”之稱(chēng)。與此同時(shí),萬(wàn)科、萬(wàn)達、恒大、保利等房企,也相繼對外展示了它們的并購和整合野心。

“這只能是大象之間的游戲?！睂τ诜康禺a(chǎn)行業(yè)未來(lái)的格局,萬(wàn)科高級副總裁譚華杰向21世紀經(jīng)濟報道記者如此表示。

房地產(chǎn)資深評論人薛建雄也認為,行業(yè)集中的程度將遠超預期。

“大象”們的并購與整合

當前,賬上現金充裕的房企“金主”,非萬(wàn)科、恒大、保利等莫屬。

截至今年6月,萬(wàn)科持有貨幣資金達446.1億,恒大持有815.7億,此外,恒大在今年6月、7月相繼發(fā)行了兩批境內公司債,分別為50億和150億,后者在彼時(shí)創(chuàng )下了內地民企在境內發(fā)債的單筆規模最高紀錄。

恒大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞在業(yè)績(jì)會(huì )上透露,“這些年我們并購了很多小項目,幫助公司實(shí)現了快速發(fā)展。收購能夠實(shí)現快速增長(cháng),所以我們歡迎并購,并購會(huì )創(chuàng )造更好的機遇?！?/p>

另外,保利地產(chǎn)近來(lái)也順利通過(guò)了150億元公司債券的發(fā)行議案。保利地產(chǎn)董事長(cháng)宋廣菊在臨時(shí)股東大會(huì )上表示,“兼并收購是未來(lái)提升規模的重要方式之一,而保利地產(chǎn)也將積極探索?！?/p>

融創(chuàng )早已動(dòng)手。7月底,融創(chuàng )以27.56億元購得成都國嘉志得置業(yè)有限公司的銷(xiāo)售股份及借款。時(shí)隔一月后又宣布,其旗下間接全資附屬公司上海融創(chuàng )睿豐,以5.7億元收購上海楓丹麗舍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司24.29%股權及債權。

9月初,融創(chuàng )公告收購天朗有關(guān)資產(chǎn),并設立了聯(lián)營(yíng)公司;而后,又與雨潤合作簽訂戰略協(xié)議。

對此,融創(chuàng )中國主席孫宏斌表示,“現在經(jīng)濟壓力比較大,并購的機會(huì )越來(lái)越多,很多公司現在其實(shí)壓力特別大,尤其是小公司?！?/p>

無(wú)論是已出手并購了的,還是意在并購的,房地產(chǎn)行業(yè)的并購正在日益增多。

據Wind資訊數據顯示,自2014年初至2015年9月7日,房地產(chǎn)行業(yè)并購標的交易達385宗,總價(jià)值為2731億元(包括已完成與未完成交易),其中,2015年上半年為150宗,涉及資金963億元,2014年為235宗,涉及并購額度1768億元;而2013年全年為150宗,總價(jià)值為668億元;2012年則為154宗,交易總價(jià)值僅458億元。

對此,戴德梁行認為,未來(lái)兩三年,中國地產(chǎn)行業(yè)將會(huì )出現大規模并購整合潮。

對并購標的的角逐,一般只會(huì )發(fā)生在大型房企之間;同時(shí),在強勢房企之間,還有一場(chǎng)強強聯(lián)盟的盛宴。這便是當下房地產(chǎn)行業(yè)整合的現狀。

萬(wàn)科、萬(wàn)達在今年開(kāi)啟了一場(chǎng)“世紀合作”。萬(wàn)科總裁郁亮表示,“在白銀時(shí)代,行業(yè)結盟發(fā)展的時(shí)期已經(jīng)來(lái)臨,最好的合作不是大企業(yè)和小企業(yè)之間的整合,而是幾個(gè)大企業(yè)之間的優(yōu)勢整合。如果不合作,未來(lái)三到五年主要城市都不會(huì )有你的影子?！?/p>

譚華杰也指出,在這種大聯(lián)盟時(shí)代,整合是只與行業(yè)“大象”有關(guān)的游戲,中小企業(yè)除了賣(mài)給大房企外,無(wú)法參與到游戲當中。今后,萬(wàn)科還會(huì )繼續與萬(wàn)達以外的大企業(yè)尋求合作機會(huì )。

資深房地產(chǎn)研究人士薛建雄認為,當下一些逐漸退出房產(chǎn)界的外行房產(chǎn)商,就是因為他們沒(méi)在任何領(lǐng)域進(jìn)行深耕,再加上財務(wù)壓力越來(lái)越大,這種企業(yè)很容易被淘汰。未來(lái)房企想活得更好,只有強強聯(lián)合這條路可走。

行業(yè)集中度將超預期

郁亮曾表示,2014年萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率為2.8%,相比發(fā)達國家龍頭企業(yè)的水平,還有一倍以上的上升空間。而在“兩萬(wàn)”合作后,兩者優(yōu)勢互補,作為龍頭房企,市占率上升空間的確會(huì )進(jìn)一步加大。

對于“兩萬(wàn)”的未來(lái),譚華杰大膽暢想,以后的格局可能是,萬(wàn)科不做商業(yè),萬(wàn)達也不再做住宅。他還表示,以后無(wú)論是萬(wàn)達的商業(yè),還是萬(wàn)科的住宅,都會(huì )比同行做得更大,另外,行業(yè)集中度也會(huì )進(jìn)一步提升。

“按歐美經(jīng)驗,以前說(shuō)單個(gè)房企6%市占率是上限,而在今天看來(lái),我認為完全可以突破這個(gè)上限?！弊T華杰對21世紀經(jīng)濟報道記者如是表示。

據中信建投的研究,美國住宅市場(chǎng)集中度,主要是通過(guò)并購融合的方式提升。其中,TOP5開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)占有率,從1989年的7.13%提高至2004年的14.95%,到2006年又迅速上升至22.51%;在1995年至2009年期間,Lennar、Pulte Homes和Horton三大開(kāi)發(fā)商共進(jìn)行了47次并購。

根據CRIC中國房地產(chǎn)測評中心的數據,2015年上半年,國內TOP10房企銷(xiāo)售金額的集中度為19.60%;銷(xiāo)售面積方面,TOP10房企集中度為13.49%,均比2014、2013年有明顯提高,但仍未達到美國市場(chǎng)的集中程度。

薛建雄認為,在房地產(chǎn)行業(yè)并購融合趨勢愈演愈烈的今天,行業(yè)集中度會(huì )發(fā)生變化是一件可以確信的事情?！爸袊康禺a(chǎn)也已經(jīng)到了集中的境況,換句話(huà)說(shuō),中小房企到了要被大規模舍棄的狀態(tài)”,他表示。

薛建雄說(shuō),原來(lái)房地產(chǎn)總規模是快速上升的狀態(tài),在此過(guò)程中,各種量級的企業(yè)都有機會(huì )盈利,但如今總規模不再上升,或者說(shuō)上升空間變小,則意味著(zhù)大魚(yú)要開(kāi)始吃小魚(yú)。今年前8月新開(kāi)工面積也下降了,在這個(gè)下降過(guò)程中,將會(huì )有更多的中小房企被淘汰,這是一個(gè)正常的情況。

“按美國經(jīng)驗,將來(lái)行業(yè)的集中程度,會(huì )超過(guò)更多人預期?！毖ㄕJ為,照國內并購融合的形勢發(fā)展,國內房企的集中速度會(huì )超過(guò)美國經(jīng)驗;但是目前的階段還處在大規?！耙源蟪孕　钡恼想A段,國內房企還需經(jīng)過(guò)十年的整合,才能達到美國的狀態(tài)。

世聯(lián)行則指出,目前市場(chǎng)上出現的是大型房企與小型房企之間的并購,而從美國成熟市場(chǎng)經(jīng)驗來(lái)看,2009年美國Pulte Homes 與Centex 公司以換股交易的方式達成并購,合并現金以應對市場(chǎng)波動(dòng)給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險。中國房地產(chǎn)的下半場(chǎng),房企之間的強強融合、優(yōu)勢互補也將成為提升競爭力的重要舉措。(編輯 駱軼琪)