由于工作的緣故,早些年,看到油價(jià)和鐵礦石價(jià)格不停地往上躥,心里莫名地有些發(fā)慌。其實(shí),鐵礦石跟我們的生活沒(méi)啥關(guān)系,但它每年都要漲個(gè)30%甚至50%,就替我們的鋼鐵企業(yè)著(zhù)急,仿佛命脈被人家給把住了。

油價(jià)雖然跟很多人關(guān)系密切,譬如開(kāi)車(chē)的朋友,但只要不是開(kāi)SUV,油價(jià)漲到10塊也不會(huì )對生活質(zhì)量構成致命威脅。但當油價(jià)爬到100美元上方,120、130、140,有國際機構甚至預測會(huì )到250美元,那時(shí)也是蠻恐慌的,畢竟很多行業(yè)也離不開(kāi)油。

誰(shuí)曾想,這幾年,鐵礦石和石油都嘩啦啦往下掉,到現在都沒(méi)有投行敢說(shuō)已經(jīng)到底。原因當然是世界經(jīng)濟復蘇不明朗,尤其是新興經(jīng)濟體。其實(shí)這些經(jīng)濟體的經(jīng)濟沒(méi)有那么糟,但資產(chǎn)價(jià)格和大宗商品價(jià)格都有個(gè)特點(diǎn),似乎漲起來(lái)沒(méi)有頂,跌起來(lái)沒(méi)有底。

教科書(shū)說(shuō),市場(chǎng)經(jīng)濟自有其規律,繁榮-衰退-蕭條-復蘇之類(lèi)。聽(tīng)沃頓商學(xué)院的老師講課時(shí)提到,現在美國經(jīng)濟已經(jīng)處于復蘇期,但一般民眾不會(huì )這么認為,他會(huì )說(shuō),我的收入沒(méi)怎么上漲,找個(gè)工作還挺難,經(jīng)濟怎么就復蘇了?跟經(jīng)濟學(xué)家用數據說(shuō)話(huà)不一樣。

當然,政府總忍不住要用有形之手,來(lái)調節市場(chǎng)的波動(dòng)。最主要的,是對抗危機。譬如,我們當年的4萬(wàn)億政策,為了減緩國際金融危機對我國經(jīng)濟的影響。2012年又有“小四萬(wàn)億”之說(shuō),則是為了防止經(jīng)濟下滑過(guò)快,失速。

事后諸葛總是容易的,但就當時(shí)來(lái)說(shuō),見(jiàn)效最快的當然是投資驅動(dòng)。GDP增速保住了,甚至還為世界經(jīng)濟的穩定作出了貢獻,但代價(jià)也不菲,突出的問(wèn)題就是現在討論較多的產(chǎn)能過(guò)剩。石子扔到湖里會(huì )起漣漪,投資放出去就形成產(chǎn)能。一方面是我們的投融資體制還很傳統,一方面當時(shí)也沒(méi)那么從容的時(shí)間讓你來(lái)論證,把錢(qián)花出去再說(shuō)。

從專(zhuān)家討論的情況看,產(chǎn)能過(guò)剩,并非某一個(gè)行業(yè)。其中重化和制造業(yè)應該是產(chǎn)能較為集中的行業(yè)。但很少有人想到,進(jìn)入2014年以后,房地產(chǎn)也成為產(chǎn)能相對過(guò)剩的行業(yè)。這與2013年以前的黃金十年形成強烈反差。

之所以說(shuō)是相對過(guò)剩,是指區域性的、結構性的。譬如,深圳就不存在商品房過(guò)剩的問(wèn)題,所以它的房?jì)r(jià)就上漲最快。而一些三四線(xiàn)城市,明顯就是過(guò)剩。鄂爾多斯、營(yíng)口這些耳熟能詳的城市就不必說(shuō)了,一位朋友2014年初跟我提起,中部某縣級市所在的政府駐所,在建商品房項目有三四十個(gè),即使再過(guò)10年也賣(mài)不完。

近年來(lái)有一個(gè)熱詞叫“三期疊加”,即增長(cháng)速度換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期,在這種背景下的產(chǎn)能消化,就需要較長(cháng)的時(shí)間。它同樣適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)濟增速放緩,房地產(chǎn)很難一枝獨秀。像上述某縣級市,建那么多商品房,真把自己當小深圳了。

退一萬(wàn)步說(shuō),即使今年GDP增幅能保持2013年的水平,房地產(chǎn)也不可能回到2013年?？癖剂?0年,怎么也得整理一段時(shí)期了。而哪怕今年商品房銷(xiāo)售面積只增長(cháng)6.5%,全年的成交量也將創(chuàng )下歷史新高。而這樣的增幅,勉強稱(chēng)得上是穩定增長(cháng)。

房地產(chǎn)從過(guò)去動(dòng)輒20%以上的增長(cháng),到今天回落到個(gè)位數的增幅,房地產(chǎn)企業(yè)就面臨兩種轉變:一是地產(chǎn)商尤其是老板的心態(tài)。從狂奔、快跑到慢走,企業(yè)的組織架構、戰略和文化,都要調整。有些地產(chǎn)商實(shí)際上早在2012年、2013年就慢下來(lái)了,很適應目前的穩定狀態(tài),但有些房企卻仍制定了不切實(shí)際的快速增長(cháng)計劃。說(shuō)實(shí)話(huà),我很為這樣的企業(yè)擔憂(yōu)。

二是盈利。整個(gè)行業(yè)的發(fā)展都慢下來(lái)了,利潤率和凈利潤率下滑是再正常不過(guò)的。事實(shí)上,全社會(huì )的投資回報率、資本報酬率都在往下走。房企得學(xué)會(huì )適應這個(gè)趨勢。我倒是佩服那些主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利潤率逆勢增長(cháng)的企業(yè)。

房地產(chǎn)以個(gè)位數為代表的“穩定增長(cháng)”預計將持續相當一段時(shí)期。過(guò)去10年,每次宏觀(guān)調控都有輿論說(shuō)樓市將發(fā)生大洗牌的時(shí)代,只有在行業(yè)處于平臺整理的階段才會(huì )真正到來(lái)。也因此,5年內,房地產(chǎn)行業(yè)的并購將大幅增長(cháng)。

但請小心,所有的資金鏈危機,都不是突然發(fā)生的。并購者必須百倍地小心,排除那些隱藏在財務(wù)報表之外的地雷。所有的老板都不會(huì )甘心將自己創(chuàng )立的企業(yè)拱手相讓,反悔、設障,是航道上可以想見(jiàn)的礁石。(編輯 駱軼琪)