金茂助力高質(zhì)量發(fā)展

中國金茂公司在上半年面臨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調整及國內經(jīng)濟增速放緩的挑戰。在中化集團的支持下，中國金茂通過(guò)央企的資源聚合能力，積極應對市場(chǎng)變化。在鞏固其城市運營(yíng)商”戰略定位的公司持續推動(dòng)其開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、商業(yè)酒店、金茂服務(wù)以及綠金板塊的穩健發(fā)展。近日，中國金茂宣布了2023年中期業(yè)績(jì)，簽約銷(xiāo)售額達到860億，同比增長(cháng)23%；回款達到909億，回款率達到106%；行業(yè)排名上升至第11位，穩居第一梯隊。

從規模轉向效益，中國金茂的財務(wù)指標更加穩健。房地產(chǎn)市場(chǎng)在1-6月經(jīng)歷了一次短暫的回升后再次下滑，經(jīng)營(yíng)形勢變得復雜。盡管市場(chǎng)環(huán)境變幻莫測，中國金茂利用其優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和敏銳的市場(chǎng)洞察力取得了出色業(yè)績(jì)。其中，北京、上海和青島三個(gè)城市的簽約額都突破了50億元，特別是北京的簽約額和回款額實(shí)現了雙百億”的業(yè)績(jì)。一些明星項目甚至逆勢熱銷(xiāo)，再次展現了金茂現象”。例如，北京·永定金茂府、上?！れo安天悅、北京·望京樾、上?！M濱玖境、青島·嶗山大云谷金茂府等5個(gè)項目的單盤(pán)簽約額都超過(guò)了20億元；南京·秦淮金茂府和寧波·花漫里首開(kāi)的當日去化率分別達到了93%和81%；上?！M濱玖境加推當日去化率更是達到了100%。不論在整體銷(xiāo)售還是單盤(pán)表現方面，中國金茂的成績(jì)單都超出了預期。

中國金茂高級副總裁宋镠毅指出，中國金茂上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)主要得益于兩個(gè)方面。首先是合理安排供貨，重點(diǎn)確保高速銷(xiāo)售的項目供貨充足，特別是集中開(kāi)盤(pán)的項目要滿(mǎn)足所有需求；其次是緊抓銷(xiāo)售機會(huì )，從春節開(kāi)始抓取返鄉客流量，在3月份市場(chǎng)上出現了窗口期。盡管二季度市場(chǎng)回落，但一線(xiàn)和強二線(xiàn)城市的行情依然不錯，公司內部也加強了指標的管理重點(diǎn)，并通過(guò)各種營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)實(shí)現成交。

中國金茂總裁陶天海表示，過(guò)去中國金茂發(fā)展較快的是規模，但現在公司將注重提高效率和盈利能力，并適度投資，追求城市、板塊以及產(chǎn)品的聚焦。

隨著(zhù)8月份的到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正式迎來(lái)轉機，并陸續出臺了重要政策。廣州、深圳、上海和北京等一線(xiàn)城市相繼推出了認房不認貸”政策；首套房和二套房的首付比例下降至2成和3成，并且住房存量貸款利率也將下降。

對于下半年的市場(chǎng)形勢，宋镠毅透露，公司將著(zhù)重改進(jìn)產(chǎn)品，將金茂府進(jìn)行升級，打造金茂府3.0，并通過(guò)產(chǎn)品溢價(jià)和口碑的提升來(lái)推動(dòng)整體銷(xiāo)售。

中國金茂憑借穩定的業(yè)績(jì)發(fā)展，離不開(kāi)中國金茂穩固的財務(wù)基礎。尤其在行業(yè)持續下滑的背景下，財務(wù)安全和風(fēng)險控制成為企業(yè)穩定的重要因素。中國金茂憑借央企的優(yōu)勢，成功獲取了多筆低成本的開(kāi)發(fā)貸款和持有物業(yè)抵押貸款，體現出融資方面的優(yōu)勢。例如，北京永定金茂府項目的開(kāi)發(fā)貸款利率僅為2.4%，以北京金茂萬(wàn)麗酒店為抵押物的貸款利率低至2.9%，且貸款期限長(cháng)達15年。

截至6月底，公司一年內到期債務(wù)占比降至14%，外幣債務(wù)占比降至30%，存量債務(wù)的平均期限為5.78年。在合理控制債務(wù)規模的基礎上，中國金茂實(shí)現了債務(wù)管理目標，即縮短債務(wù)期限、增加債務(wù)期限；減少境外債務(wù)、增加境內債務(wù)”，并且保持了三道紅線(xiàn)”全部符合要求，并獲得了標普、惠譽(yù)、穆迪等評級機構的全面投資信用評級。

中國金茂之所以能夠維持良好的財務(wù)狀況，得益于中國中化在融資、風(fēng)險控制等方面對中國金茂的支持。中國金茂董事長(cháng)張增根認為，在市場(chǎng)下行期間，中國中化始終將合規和風(fēng)險控制放在首位，中國金茂也在繼承中國中化的合規與風(fēng)險控制的基因。

夯實(shí)資產(chǎn)運營(yíng) 保障現金流與增值收益

中國金茂依托早期的城市運營(yíng)布局，在資產(chǎn)運營(yíng)方面擁有較為成熟的板塊，通過(guò)強大的規劃能力、資金能力、運營(yíng)能力、產(chǎn)業(yè)導入能力和品牌影響力等優(yōu)勢。在這一期間，公司的零售商業(yè)和酒店經(jīng)營(yíng)都取得了強勁增長(cháng)。

在零售商業(yè)方面，中國金茂抓住了疫情后消費市場(chǎng)恢復的機遇，精準發(fā)力。其中，商業(yè)銷(xiāo)售額同比增長(cháng)了125%，達到16.2億元，商業(yè)收入同比增長(cháng)68%，達到2.52億元，商業(yè)客流同比增長(cháng)110%，達到3082萬(wàn)人次。

與此新開(kāi)業(yè)項目持續火爆，商鋪簽約率創(chuàng )下新高。到2022年底，青島覽秀城、張家港覽秀城和天津金茂匯相繼開(kāi)業(yè)，并迅速帶動(dòng)當地的消費潮流。截至7月底，青島覽秀城的出租率達到99%，張家港覽秀城的出租率達到97%，天津金茂匯的出租率也達到94%。

在酒店方面，憑借出色的資產(chǎn)管理能力，中國金茂抓住了市場(chǎng)復蘇的機遇，在上半年實(shí)現了出色的業(yè)績(jì)。其中，收入同比猛增109%，達到10.7億元，經(jīng)營(yíng)毛利同比增長(cháng)212%，達到5.3億元；EBITDA水平同比增長(cháng)11倍，超過(guò)2019年的14%，創(chuàng )下歷史新高。

立足于行業(yè)發(fā)展趨勢的預測，中國金茂在城市運營(yíng)戰略的基礎上進(jìn)行了優(yōu)化，陶天海表示：鑒于當前形勢，公司未來(lái)城市運營(yíng)的重點(diǎn)是增加一些優(yōu)質(zhì)綜合體項目，尤其是那些既適合持有，又能夠附帶高利潤的開(kāi)發(fā)項目?！?/p>

　　很顯然，中國金茂通過(guò)持有商業(yè)酒店來(lái)實(shí)現資產(chǎn)運營(yíng)的穩定現金流和增值收益。這為他們的雙輪兩翼”戰略的落地提供了持續的動(dòng)力。

　　對于這種持有型物業(yè)，中國金茂進(jìn)行了很多資本方面的嘗試，包括REITs。喬曉潔首席財務(wù)官坦言，消費類(lèi)REITs的實(shí)施可以通過(guò)激活存量來(lái)帶動(dòng)增量，同時(shí)也為持有型物業(yè)提供了很好的機會(huì )，并提升了自身運營(yíng)水平。

　　構建新增長(cháng)點(diǎn)實(shí)現兩翼齊飛

　　除了提升地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持有運營(yíng)”的雙輪”業(yè)務(wù)之外，中國金茂在兩翼”賽道上積極擴展。在今年的中期業(yè)績(jì)會(huì )上，陶天海明確表示：中國金茂一方面將繼續提高開(kāi)發(fā)基本盤(pán)的質(zhì)量和效益，另一方面將致力于將持有、服務(wù)和科技打造成公司的第二曲線(xiàn)?！?/p>

　　毫無(wú)疑問(wèn)，兩翼”包括服務(wù)翼”和科技翼”，即金茂服務(wù)與綠金板塊。這不僅夯實(shí)了品牌競爭力，還形成了新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。

　　上半年，金茂服務(wù)的管理規模穩步增長(cháng)，管轄面積增長(cháng)了56%，達到7098萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)收入增長(cháng)了23%，達到13.53億元。除了持續交付母公司核心城市的高品質(zhì)項目外，金茂服務(wù)還通過(guò)市場(chǎng)競爭不斷擴大外部業(yè)務(wù)。截至6月30日，金茂服務(wù)的第三方管理面積同比增長(cháng)了89.5%，占比達到47.8%。

　　在迅速擴張管理規模的金茂服務(wù)也注重提升服務(wù)質(zhì)量，客戶(hù)滿(mǎn)意度保持在90%以上，繼續領(lǐng)先于行業(yè)其他企業(yè)。

　　在科技方面，中國金茂在人居環(huán)境的綠色健康、智慧科技”方向上不斷探索，持續提升核心技術(shù)能力。截至6月底，公司已經(jīng)擁有11家國家級高新技術(shù)企業(yè)和4家專(zhuān)精特新”企業(yè)。上半年，公司申請了62項專(zhuān)利，累計達到872項；申請了26項發(fā)明專(zhuān)利，累計達到289項。

　　技術(shù)的不斷升級也促進(jìn)了建筑科技的進(jìn)一步提升。例如，粒子阻尼技術(shù)解決了行業(yè)普遍存在的噪音”問(wèn)題，并在短時(shí)間內得到了實(shí)際應用。上半年，減振降噪產(chǎn)品的簽約金額達到了8190萬(wàn)元，同比增長(cháng)了142%。

　　科技的不斷迭代為中國金茂的產(chǎn)品力注入了源源不斷的動(dòng)力，并在智慧科技、綠色健康的人居環(huán)境探索中不斷構建核心競爭力。

　　展望下半年，跌宕起伏的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了多重政策利好，中國金茂將積極轉變經(jīng)營(yíng)思路，以穩健的業(yè)績(jì)表現穿越周期，迎來(lái)高質(zhì)量發(fā)展，同時(shí)保持自身央企屬性。