江城一樓盤(pán)爛尾兩年 開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂下落不明

長(cháng)江商報訊2012年年末買(mǎi)的房，直到現在都沒(méi)辦法入住，一家人只得蝸居在租房里近3年。10月22日，湖北省武漢市江夏區宏德嘉園業(yè)主李明(化名)向長(cháng)江商報記者反映，他預付20萬(wàn)買(mǎi)房，眼看18層高的住宅樓建成封頂，不想卻遭遇停工。

“新房盼了3年，如今等來(lái)的卻是爛尾樓。”李明稱(chēng)，“現在，大部分未交齊房款的業(yè)主跟我一樣，不知如何是好。而少數已經(jīng)結清全部房款又沒(méi)有住處的業(yè)主，已經(jīng)硬著(zhù)頭皮搬進(jìn)了爛尾樓。”

連日來(lái)，長(cháng)江商報記者調查發(fā)現，這棟位于江夏區紙坊興苑街的宏德嘉園16號樓可謂是問(wèn)題重重：開(kāi)發(fā)商先是違規操作，將規劃的11層“拔高”到18層，被罰款700余萬(wàn)元;后又因牽涉債務(wù)糾紛，致樓盤(pán)被法院查封，無(wú)法辦理預售許可證;去年3月，開(kāi)發(fā)商還因資金鏈斷裂，人去樓空，公司法人至今下落不明。

已建成封頂的18層大廈緣何淪為爛尾樓?拿不到房退不了錢(qián)，業(yè)主該如何維權?購房者在買(mǎi)房過(guò)程中，又該如何識別開(kāi)發(fā)商隱藏的爛尾樓陷阱?

花45萬(wàn)盼三年等來(lái)爛尾樓

“省吃?xún)€用攢下45萬(wàn)，交齊全額房款，哪曾想到開(kāi)發(fā)商跑了。”提到自己的這套房，業(yè)主嚴先生顯得尤為氣憤。他告訴長(cháng)江商報記者，2012年12月，得知開(kāi)發(fā)商正在對外出售宏德嘉園16號樓，便到售樓部詢(xún)問(wèn)，還順便到工地查看了進(jìn)程。

“當時(shí)看到這棟18層高的住宅樓正在施工，工人們忙得熱火朝天。售樓員承諾2013年6月交房，一次性付全款還有優(yōu)惠。”嚴先生說(shuō)，他看開(kāi)發(fā)商前期出售的幾棟住宅樓都沒(méi)什么問(wèn)題，就沒(méi)考慮太多，選中2單元4樓一套住房，很快便簽下購房合同，一次性付清了全額房款45萬(wàn)元。

據他回憶，2013年初樓盤(pán)主體結構完工時(shí)，電梯、水電設施、綠化等都沒(méi)有完成，施工就突然停止了。“當時(shí)我們并不清楚原因，后來(lái)才知道開(kāi)發(fā)商已經(jīng)債臺高筑，資金鏈斷裂。”2013年6月，到了開(kāi)發(fā)商承諾的交房時(shí)間，房屋卻遲遲不能交房。2013年12月中旬，連售樓部都人去樓空，大門(mén)也上了鎖。

另一位受訪(fǎng)業(yè)主李明說(shuō)，他是2012年6月預付20萬(wàn)買(mǎi)的房，因為沒(méi)法入住，現在一家人蝸居在外面的租房里近3年。“很多人是把家里全部的積蓄拿出來(lái)買(mǎi)房，還有人向親戚朋友借錢(qián)買(mǎi)房，現在既拿不到房又退不了錢(qián)，就連開(kāi)發(fā)商也找不到，真是讓人傷透了心。”

10月22日，長(cháng)江商報記者實(shí)地走訪(fǎng)了宏德嘉園16號樓。記者在現場(chǎng)看到，18層高的樓盤(pán)高高聳立，幾乎是附近一帶的最高建筑。然而，樓盤(pán)附近建筑材料、生活垃圾隨處可見(jiàn)，樓盤(pán)外吊塔孤立，外墻上紅色的墻漆已斑駁褪色。

記者走近發(fā)現，4個(gè)單元的樓道入口均已安裝防盜門(mén)，抬頭向上望去，門(mén)外的墻上貼著(zhù)大大小小好幾處公告、告示、通知等。一則《告示》中寫(xiě)道“本單元所有房屋已被江夏區人民法院執行局查封……”另一則《安全告知書(shū)》顯示，因“宏德16號樓”整體未完工，現不便進(jìn)入所購買(mǎi)的房屋裝修或居住，如出現任何意外事故，由業(yè)主本人自行承擔……

隨后，記者跟隨業(yè)主進(jìn)入住宅樓內。樓道里漆黑一片，電梯井空空蕩蕩，為防止有人不慎跌落，已經(jīng)用木條簡(jiǎn)單遮擋起來(lái)。記者注意到，每戶(hù)住宅的門(mén)窗幾乎都已安裝完畢，不少業(yè)主用黑色顏料在門(mén)外墻邊寫(xiě)了“本戶(hù)已占”“此房已售”等字樣。

同時(shí)，已有部分業(yè)主裝修入住。6樓一位業(yè)主對記者說(shuō)，“買(mǎi)房的錢(qián)要不回來(lái)，自己又沒(méi)房子住，只能先湊合住進(jìn)來(lái)。不過(guò)，整棟樓也沒(méi)幾戶(hù)人家，電要從樓對面的住戶(hù)接過(guò)來(lái)，還辦不了有線(xiàn)電視，接不了網(wǎng)線(xiàn)，住得也很憋屈。”

違規拔高7層被罰700萬(wàn)

記者隨后來(lái)到16號樓1單元101室承建方項目部辦公室。承建方相關(guān)負責人告訴記者，由于諸多原因，該項目的開(kāi)發(fā)商負債累累，公司法人無(wú)力還債已經(jīng)跑路。“他是去年3月份左右跑的，當時(shí)宏德地產(chǎn)公司已經(jīng)對外銷(xiāo)售了近150套房屋。”

他坦言，作為施工方，對項目的進(jìn)展是再清楚不過(guò)。“2010年項目就一度停工，當時(shí)正在進(jìn)行基礎工程，樓盤(pán)框架建起來(lái)后，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，項目就停工了。2012年該項目又得以復工，完善了后面的初部裝修。”

為何眼看著(zhù)快要完工的住宅樓最后卻變成了爛尾樓?

記者從江夏區國土資源和規劃局獲悉，2013年12月23日該局《關(guān)于對武漢宏德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司違法建設行政處罰的公示》提出，16號住宅樓由原審批的11層建至18層，屬違法建設。該局發(fā)現問(wèn)題后，擬對“宏德嘉園”一期的違法建設行為給予罰款700余萬(wàn)元的行政處罰。

“宏德嘉園16號樓根本沒(méi)有預售許可證。”江夏區城鄉建設局房開(kāi)科負責人王主任對媒體表示，早在2012年8月，因開(kāi)發(fā)商卷入借款糾紛被訴訟，法院依法對該樓進(jìn)行查封，要求城鄉建設局不要給該樓辦理房屋預售許可證。

對此，中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛向長(cháng)江商報記者表示，沒(méi)有《商品房預售許可證》的開(kāi)發(fā)商不具備上市交易資格。“消費者購買(mǎi)無(wú)《商品房預售許可證》的房產(chǎn)是不受法律保護的，即使簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同也無(wú)效。”

而施工方項目部負責人告訴長(cháng)江商報記者，16號樓預售許可證一直辦不下來(lái)和沒(méi)有繳納罰款有很大關(guān)系。

收取購房款抵充工程款

“前期開(kāi)發(fā)商欠施工方的3000萬(wàn)工程款已經(jīng)用65套房進(jìn)行抵押。”施工方項目部負責人透露，根據此前和開(kāi)發(fā)商達成的施工協(xié)議，如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法支付工程款，施工方還可收取16號樓業(yè)主的購房款(指與開(kāi)發(fā)商簽訂購房協(xié)議未付清房款的業(yè)主)，以抵充開(kāi)發(fā)商工程款。

該負責人稱(chēng)，“雖然我們施工方?jīng)]有權利賣(mài)房，但是如果購房者前期在開(kāi)發(fā)商處交了房款，我們這邊也算數。比如，如果一套房的總價(jià)是45萬(wàn)，業(yè)主前期預付了10萬(wàn)，那么，現在如果想要入住的話(huà)，只需再付35萬(wàn)元即可。目前已有30戶(hù)左右業(yè)主與我們施工方簽訂了互助倡議書(shū)、業(yè)主委托施工協(xié)議和安全告知書(shū)。 剩下120戶(hù)里，據我們了解，95%的業(yè)主還是希望得到房屋的。”

但李明并不同意施工方的說(shuō)法，“少數已支付全額房款的業(yè)主提前住進(jìn)了16號樓，他們自然是希望房屋配套設施早日完善。但是，大部分業(yè)主當初只支付了部分房款。目前，我們不知道余下的房款要交給誰(shuí)，有退房意愿的人，又不知道該向誰(shuí)去索要房款。如果交給施工方，他們能保證我們的利益嗎?我們之間達成協(xié)議的話(huà)，協(xié)議是否合法?我們的房產(chǎn)證和土地證還能辦下來(lái)嗎?”

而業(yè)主嚴先生對記者說(shuō)，“現在只希望能早日搬進(jìn)新房。不過(guò)搬進(jìn)去后，房屋的房產(chǎn)證和土地證的確是一個(gè)讓人頭疼的問(wèn)題。”

對此，施工方給予的回復是，“業(yè)主是與開(kāi)發(fā)商簽訂的購房合同，我們肯定是沒(méi)有辦法退錢(qián)給業(yè)主。”

至于房產(chǎn)證和土地證能否拿到，施工方項目部負責人告訴記者，區政府在宏德問(wèn)題的協(xié)調會(huì )議上明確表示過(guò)，要優(yōu)先保護購房者和以房抵債的債權人的合法利益，確保他們的房屋合法化，但是作為施工方，他也不能給出一個(gè)具體的時(shí)間。

施工方與業(yè)主合作是最好辦法

對于讓業(yè)主苦不堪言的爛尾樓，殷旭飛提到，如果購房者不慎買(mǎi)到爛尾樓，首先要弄清產(chǎn)權歸誰(shuí)所有，應該把產(chǎn)權掌握到自己手中，即便是開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后，購房者仍然可以向房管部門(mén)申請房產(chǎn)證。此外，業(yè)主最好不要退房，退房后消費者和開(kāi)發(fā)商的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系就會(huì )變成債權債務(wù)關(guān)系，若開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，消費者和債權人相比享有償債優(yōu)先權。

湖北尊而光律師事務(wù)所王旭律師建議，“開(kāi)發(fā)商在未取得預售許可證的情況下，購房者可以要求退房。但是目前的情況是，開(kāi)發(fā)商顯然已經(jīng)沒(méi)有履行退房的能力。業(yè)主和承建方簽訂委托施工協(xié)議，從事情發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)可能對雙方都有好處。不過(guò)，最好是在政府職能部門(mén)的協(xié)調或者見(jiàn)證下簽訂該協(xié)議，使有關(guān)部門(mén)對后續協(xié)議履行起到監督作用。”

王旭也提醒購房者， 在收房時(shí)，不要盲目收房或簽收一些書(shū)面文件，一定要先審查開(kāi)發(fā)商是否具備交房條件。“我們通常所說(shuō)的‘三書(shū)、一證、一表’。‘三書(shū)’是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》《建筑工程質(zhì)量認定書(shū)》，‘一證’是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，‘一表’是指《竣工驗收備案表》。”

王旭指出，作為購房這種相對大型支出，消費者一定要多加慎重。“首先，結合自身條件盡量選定有經(jīng)濟實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，如果開(kāi)發(fā)商資金斷裂，很容易出現爛尾等情況;第二，在簽訂購房合同或者交納定金時(shí)一定要考慮周全，如果交了定金，因為自身原因不想購房，定金是不可退的;第三，要認真審查合同，一般開(kāi)發(fā)商用的都是房管部門(mén)發(fā)布的規范合同，消費者可上網(wǎng)提前進(jìn)行查看，對一些不理解的條款進(jìn)行查閱;第四，在收房時(shí)一定注意開(kāi)發(fā)商是否具備交房條件，有無(wú)必備材料。同時(shí)可以找些懂得建設方面的朋友，對房屋質(zhì)量等進(jìn)行適當檢查。”

“房地產(chǎn)行業(yè)目前產(chǎn)能過(guò)剩、需求飽和，競爭進(jìn)一步加劇，市場(chǎng)集中度也越來(lái)越高。未來(lái)樓市中‘大魚(yú)吃小魚(yú)’的情況將更加普遍，競爭格局將從群雄混戰演變到巨頭爭霸。”殷旭飛提出，未來(lái)整個(gè)行業(yè)會(huì )面臨多次洗牌，中小開(kāi)發(fā)商生存的空間會(huì )越來(lái)越小，一些缺乏競爭力的企業(yè)會(huì )逐漸被收購、吞并。