以房養老領(lǐng)取的養老金以“保本微利”為原則，根據第三方評估機構對房產(chǎn)價(jià)值估算而來(lái) 羊城晚報記者 艾修煜 攝

民生聚焦

以房養老政策在經(jīng)歷了一年的醞釀后終于呱呱落地。記者昨日從推出這款產(chǎn)品的保險公司獲悉，上月底，有兩戶(hù)廣州籍老人簽署了以房養老合約。至此，四大試點(diǎn)城市北京、武漢、上海和廣州都找到了接受以房養老的客戶(hù)，共有22戶(hù)家庭獲得承保。這些家庭包括孤寡、失獨、無(wú)子女、空巢和有子女老人。

拿房子換“活”錢(qián)養老

以房養老，就是老人將擁有的房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權人同意的處分權，并按照約定條件領(lǐng)取養老金直至身故;老人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處分權，處分所得將優(yōu)先用于償付養老保險相關(guān)費用。

2013年8月，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》提上議程，并在2014年7月1日正式落地。不過(guò)，雖然這種產(chǎn)品是養老市場(chǎng)的一種有益補充，但卻與中國養老傳統和房地產(chǎn)市場(chǎng)消費習慣背道而馳，即使保險公司顯示出極大興趣，但從設計到最終銷(xiāo)售成功，則花了整整一年時(shí)間，而且到目前為止，也只有一家公司推出。

今年3月，保監會(huì )批復幸福人壽《幸福房來(lái)寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)》保險條款及費率，這也是我國國內首款保險版“以房養老”。首款保險版“以房養老”產(chǎn)品由幸福人壽正式推出，這也是目前僅有的一家保險公司推出的以房養老保險產(chǎn)品。根據合同，基本保險金額基于所抵押房屋的評估價(jià)值，在考慮抵押房屋的折扣、長(cháng)期預期增值、預期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等因素后確定。上月底第一個(gè)廣州老人簽署了合同后，這一產(chǎn)品在四個(gè)試點(diǎn)城市全面落地。

500萬(wàn)房產(chǎn)月入1.5萬(wàn)

廣州首批簽署以房養老合約的潘女士、張先生去年看到相關(guān)新聞后，就主動(dòng)聯(lián)系了幸福人壽。在談及為何選擇這個(gè)產(chǎn)品時(shí)，張先生表示，女兒在國外，自己和太太的房子沒(méi)有傳承的需要，同時(shí)希望能住在自己的房子里，按月領(lǐng)取一筆養老金，補貼每年不少的自費用藥費用，改善老年生活品質(zhì)，同時(shí)有充足的資金在身體條件還不錯的情況下外出旅游散心。

幸福人壽方面向羊城晚報記者介紹，此款產(chǎn)品主要從老年消費者的立場(chǎng)和角度研發(fā)設計，力爭滿(mǎn)足孤寡、無(wú)子女、失獨等特定群體老人的以房養老需求。截至目前，共約20戶(hù)家庭承?；蛟谕侗＿M(jìn)行中，家庭構成包括孤寡、失獨、無(wú)子女、空巢和有子女老人。

“與這些老人的聯(lián)系溝通、進(jìn)行產(chǎn)品介紹，主要通過(guò)以下步驟：電話(huà)約訪(fǎng)老人，面談詳解產(chǎn)品、確定老人投保意愿，簽署投保意向書(shū)、進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評估及有效保險價(jià)值確認，再次與老人溝通確認意愿，簽署投保單、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、補充協(xié)議及相關(guān)附件，最后簽署房屋抵押合同、對外辦理抵押登記、公證等一系列環(huán)節，每個(gè)環(huán)節均需老人參與或到場(chǎng)。面對60歲以上的老人，需要耐心細致、深入淺出、通俗易懂地講解產(chǎn)品和相關(guān)流程，溝通的時(shí)間相當長(cháng)，溝通內容細致，直到老人完全理解條款的每一條涵義為止，并給老人留足消化理解和投保決策的空間和時(shí)間。”

由于各地房?jì)r(jià)差異巨大，通過(guò)以房養老領(lǐng)取的養老金不是按房屋的面積和地段估算，而是根據老人與保險公司共同選擇的國家認可的第三方評估機構評估的房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估算(養老金費率表已在保監會(huì )網(wǎng)站公布)。幸福人壽方面強調，這個(gè)產(chǎn)品的設計原則上是“保本微利”。以65周歲男性，房產(chǎn)有效保險價(jià)值500萬(wàn)為例，老人每月領(lǐng)取養老金為15155元，直至去世。如果存在退保利益和中途退保情況，同樣條件下，這位老人每月可領(lǐng)取12340元養老金。

據了解，6月12日，國內第一批用戶(hù)已領(lǐng)取了“以房養老”養老金。

大規模普及尚需時(shí)日

民眾最關(guān)心的是房?jì)r(jià)波動(dòng)問(wèn)題。幸福人壽方面表示，最初的產(chǎn)品設計已考慮到房屋預期增值收益，在評估抵押房產(chǎn)價(jià)值時(shí)，會(huì )對價(jià)值增長(cháng)部分調增養老金，提前把給付投保人房產(chǎn)預期增值收益因素考慮在內;其次，保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，如果將來(lái)房?jì)r(jià)上漲，抵押房產(chǎn)價(jià)值的增長(cháng)部分將全部歸屬投保人。這一方式保證了老人可終身領(lǐng)取固定養老金的同時(shí)，不受房?jì)r(jià)下跌的影響。

廣東省保險行業(yè)協(xié)會(huì )鄭俊娟副秘書(shū)長(cháng)表示，政府和監管機關(guān)都大力鼓勵保險業(yè)積極促進(jìn)養老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，保險公司在養老領(lǐng)域將擁有廣闊的發(fā)展空間，誰(shuí)能搶抓先機，在養老領(lǐng)域喝到“頭啖湯”，誰(shuí)就能享受到政策紅利，搶占發(fā)展先機。但是即便如此，其他養老險公司目前還沒(méi)有對這一項目有實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)。“業(yè)務(wù)雖然有需求，但前期投入成本大，后續執行難。”

有大型養老險公司向記者表示，目前的推廣難點(diǎn)除傳統觀(guān)念阻力外，民眾對保險產(chǎn)品的理解認知上還存在一定障礙。具體到此類(lèi)產(chǎn)品，因目標客戶(hù)相對較窄，從尋找目標客戶(hù)、進(jìn)行溝通到最后執行，短期內還無(wú)法形成規模效應，不過(guò)未來(lái)產(chǎn)品具有相當大的發(fā)展空間。

以房如何養老

以房養老，就是老人將擁有的房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權人同意的處分權，并按照約定條件領(lǐng)取養老金直至身故;老人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處分權，處分所得將優(yōu)先用于償付養老保險相關(guān)費用。

具體如何操作

電話(huà)約訪(fǎng)老人→面談詳解產(chǎn)品→確定老人投保意愿→簽署投保意向書(shū)→對房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估→有效保險價(jià)值確認→再次與老人溝通確認意愿→簽署投保單、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、補充協(xié)議及相關(guān)附件→簽署房屋抵押合同→辦理抵押登記、公證等?！　∥?羊城晚報記者 程行歡