在離除牌期限僅剩不到3個(gè)月的時(shí)間，7月第一個(gè)交易日的前夜，奧園終于將債務(wù)重組的方案公之于眾。隨即披露的，還有包括2021年年報、2022年半年報以及2022年年報在內的3份遲到的財報。

根據中國奧園披露的最新方案，境內債務(wù)方面，完成本金逾人民幣327億元現有境內融資安排的展期；境外債務(wù)方面，與境外債償還本金總額的約33.01%的債權人小組達成協(xié)議。業(yè)內普遍認為這體現了其在債務(wù)重組方面取得明顯進(jìn)展。

奧園同時(shí)補發(fā)了之前所有未能按時(shí)刊發(fā)的業(yè)績(jì)報告，雖然因持續經(jīng)營(yíng)的不確定性，審計機構出具了“不發(fā)表意見(jiàn)”的非標準報告，但這依然被看作是奧園復牌在望的信號。

奧園過(guò)去兩年的經(jīng)營(yíng)狀況也隨之浮出水面。根據財報，2021年和2022年，中國奧園的虧損分別為354.88億元和84.96億元，即兩年來(lái)虧損總額超400億元。此外，由于還款違約以及交叉違約，截至2022年底奧園的流動(dòng)負債已超過(guò)流動(dòng)資產(chǎn)。

奧園也在過(guò)去兩年的時(shí)間里埋頭解決流動(dòng)性以及現金流問(wèn)題。從其剛剛披露的境外債務(wù)全面重組方案看，主要包括債務(wù)展期、發(fā)行新股、債轉股、永續債等形式，與此前出險房企的債務(wù)重組邏輯基本一致。

“復牌將提振奧園的經(jīng)營(yíng)，有助于銷(xiāo)售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)恢復正常態(tài)勢，有助于提升債權人、供應商等對公司信心，有利于債務(wù)重組及推進(jìn)項目建設?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監劉水表示。

危局仍未盡解

回看危機發(fā)生之前，奧園可謂是地產(chǎn)界出名的“并購大王”。從房地產(chǎn)到物業(yè)平臺，均以頗為迅猛的速度收入囊中。由于快增長(cháng)、加速并購模式，奧園一度被業(yè)內稱(chēng)為“新華南五虎”，在最高峰的2020年，奧園以1330.1億元的銷(xiāo)售規模躋身千億房企的隊列。

與之同步的是奧園一路見(jiàn)漲的資產(chǎn)負債率和負債總額，并最終吞下瘋狂并購的苦果。危局剛剛發(fā)生時(shí)，奧園便選擇了以引入國資戰投為化險的核心戰略，這一與眾不同的方式也在當時(shí)引發(fā)了眾多關(guān)注。

回到眼前，制定出完整的重組方案是以?shī)W園為代表的的出險房企化解危機的關(guān)鍵一步，但也只是回到正常經(jīng)營(yíng)的第一步。

“重組本身對于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和品牌影響等都具有積極作用，尤其是在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨壓力的情況下?！币拙友芯吭貉芯靠偙O嚴躍進(jìn)認為，房企債務(wù)工作處置的相關(guān)策略是科學(xué)正確的，是市場(chǎng)化法治化化債工作思路在具體企業(yè)上的重要體現。

在這場(chǎng)想要擺脫危機并重獲新生的持久戰里，中長(cháng)期流動(dòng)性恢復的“回血”，才是最終完成自救的關(guān)鍵。正如奧園方面所言，當前地產(chǎn)銷(xiāo)售行情持續下滑，消費者購房信心嚴重不足。確保兌付與交樓，以及應對未來(lái)行業(yè)形勢有可能更加嚴峻的考驗。

“公司剛剛進(jìn)行了新一輪組織架構調整，力爭以最少資源消耗堅持最長(cháng)發(fā)展時(shí)間，最大程度整合奧園的所有資源，精打細算分秒必爭，堅持到市場(chǎng)回暖階段有所作為?！眾W園方面表示。

復牌之路如何發(fā)力？

“復牌與債務(wù)重組二者之間本就是相互作用的關(guān)系，債務(wù)重組的重大進(jìn)展將會(huì )助推奧園加速實(shí)現復牌，補發(fā)年報也是復牌指引的重要內容，完成這兩項舉措后，奧園近期實(shí)現復牌的可能性大大提升。奧園復牌后，也能逐步回歸正常運營(yíng)軌道，加速走出困境，提振資本市場(chǎng)對公司的信心?！?/p>

正如諸葛數據研究中心高級分析師陳霄所言，當下中國奧園債務(wù)重組、財報發(fā)布同時(shí)傳來(lái)的好消息，無(wú)論對于房企本身還是行業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，都釋放了積極信號。

“奧園的重組也是房企債務(wù)處置的非常重要的案例，和金科等企業(yè)的案例類(lèi)似，都是下半年取得重要突破、具有行業(yè)標桿的重要事件?！眹儡S進(jìn)認為。

此前的4月13日，在停牌一年多后，融創(chuàng )中國復牌的消息使得行業(yè)為之一振；6月14日，專(zhuān)門(mén)從事綠色房地產(chǎn)項目的朗詩(shī)綠色管理也正式復牌。但對于目前行業(yè)里至20余家停牌上市房企來(lái)說(shuō)，退市風(fēng)險并未遠離，仍需緊鑼密鼓推進(jìn)自救。

著(zhù)眼于債務(wù)重組、財報補發(fā)和復牌交易之間存在的相輔相成的良性循環(huán)，劉水表示，出險房企目前面臨的最緊要的任務(wù)，一是補發(fā)業(yè)績(jì)報告和債務(wù)重組刻不容緩，二是恢復正常經(jīng)營(yíng)也要盡快推進(jìn)。

“目前出險房企面臨的最緊要任務(wù)之一就是停牌公司爭取盡快復牌?！眲⑺赋?，推進(jìn)復牌需要做的有補發(fā)財務(wù)業(yè)績(jì)報告、推進(jìn)債務(wù)重組取得明顯進(jìn)展，并證明遵守相關(guān)上市規則，完成復牌指引動(dòng)作等。

對于盡快恢復正常經(jīng)營(yíng)，劉水認為，首先要盤(pán)活存量項目，積極推進(jìn)保交樓任務(wù)；其次是加速推進(jìn)優(yōu)質(zhì)項目銷(xiāo)售去化，快速回籠資金，保障企業(yè)現金流入，增強償債能力。(完)