□　本報記者 　 潘從武

□　本報通訊員 王娟

為了孩子上學(xué)而買(mǎi)了學(xué)區房，房屋過(guò)戶(hù)之后買(mǎi)房人卻不能落戶(hù)，誰(shuí)該為此擔責？近日，新疆維吾爾自治區烏魯木齊市天山區人民法院調解了一起房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案。

法院查明，2022年，文某欲購買(mǎi)一套學(xué)區房，以便讓孩子初中時(shí)在某重點(diǎn)中學(xué)上學(xué)。經(jīng)過(guò)某房產(chǎn)中介的介紹，森某將位于天山區某小區的房屋賣(mài)給文某，雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。文某支付房款后，雙方辦理了房屋過(guò)戶(hù)登記手續。

然而，文某辦理落戶(hù)時(shí)發(fā)現該房屋的戶(hù)口被占用，與森某承諾的“出賣(mài)的房屋上沒(méi)有占用戶(hù)口、沒(méi)有占用學(xué)籍”的說(shuō)法不相符，遂第一時(shí)間聯(lián)系了森某。森某稱(chēng)房屋上的戶(hù)主是10年前購買(mǎi)房屋的前房主，自己無(wú)法聯(lián)系到前房主，讓文某自己想辦法。

隨后，文某將森某訴至法院，要求其支付占用學(xué)區房戶(hù)籍的違約金2.5萬(wàn)余元并支付逾期利息。

庭審中，森某表示，自己雖然承諾過(guò)售賣(mài)的房屋沒(méi)有占用戶(hù)口、沒(méi)有占用學(xué)籍，但該承諾僅限于其自身，其他人有沒(méi)有占用與自己無(wú)關(guān)，且他人到底有無(wú)占用自己也無(wú)從所知。

法院認為，本案涉案房屋屬于學(xué)區房，學(xué)區房的購買(mǎi)目的較為明顯，且該類(lèi)房屋的價(jià)值也高于普通房屋。文某作為買(mǎi)受人，購買(mǎi)學(xué)區房的目的就是為落戶(hù)入學(xué)；森某作為出售人，且在購房合同和補充協(xié)議中對戶(hù)口遷出和違約責任進(jìn)行了約定，其已在涉案房屋入住長(cháng)達12年，自稱(chēng)不清楚房屋落有他人戶(hù)口的說(shuō)法，法院不予以采信。森某未按約定履行義務(wù)，應當承擔違約責任。

后經(jīng)法官釋法說(shuō)理，森某認識到自己在買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)中的失誤行為。在法官調解下，森某當庭向文某支付5000元違約金，文某對此表示接受。

經(jīng)辦法官提醒，學(xué)區房的價(jià)值較大，因此交易中雙方都需謹慎。在學(xué)區房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)房人應依據相應學(xué)校的入學(xué)政策，在合同中明確約定房屋對應的學(xué)籍指標歸買(mǎi)房人使用。如果因賣(mài)方違約致使買(mǎi)房人購買(mǎi)學(xué)區房的合同目的不能實(shí)現，買(mǎi)房人有權要求解除合同，并要求賠償損失。另外，買(mǎi)房人也可在合同中明確約定，保留部分尾款作為遷移戶(hù)口的履約保證金，以敦促賣(mài)方及時(shí)履行戶(hù)口遷移義務(wù)。

同時(shí)，賣(mài)方也應謹慎查明房屋上是否存在戶(hù)口登記，及時(shí)履行遷出的義務(wù)，如果明知學(xué)區房的指標使用對購買(mǎi)人造成重要影響的，應及時(shí)告知并及早遷出，否則可能因違約而承擔相應責任。（法治日報）